Как сдать в аренду офис

Что нужно знать о налогах и договорах при сдаче офиса

Для арендатора крайне важно проверить документы арендодателя перед подписанием договора аренды коммерческой недвижимости. Состав напрямую зависит от того, кто именно сдает объект.

Физлица представляют:

• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, дарственную и т.д.;
• паспорт;
• нотариально заверенное согласие супруга — если договор заключается на срок более 1 года и подлежит регистрации в Росреестре, либо документ на раздельное управление имуществом (брачный договор, решение суда и т.д.).

Юрлица представляют:

• учредительные документы — учредительный договор или устав;
• решение единственного учредителя или собрания о назначении исполнительного органа;
• нотариально заверенная доверенность на уполномоченное лицо.

Дополнительно необходимо подготовить технический план и другие документы, исход из которых арендатор может получить полное представление о площади помещений, коммуникациях и других характеристиках.

Система налогообложения также зависит от статуса арендодателя. Так, физлица-резиденты платят (в соответствии с п. 1 ст. 224 НК РФ) — НДФЛ по прогрессивной шкале от 13 до 22 %. Если владелец объекта коммерческой недвижимости — физлицо и при этом не является резидентом РФ, то по п. 3 ст. 224 НК налоговая ставка составляет 30 %.

Индивидуальные предприниматели могут выбрать один из трех доступных вариантов систем налогообложения:

• упрощенная (УСН) — от 5 до 15 %;
• патентная (ПСН) — 6 % от потенциально возможного дохода;
• общая (ОСНО) — оплачивается НДФЛ (13 %), НДС (до 20 %) и налог на имущество (до 2 % от цены недвижимости).

Выбор в пользу какой-то из систем делают после анализа совокупного предполагаемого дохода, а также полного перечня всех видов коммерческой деятельности предпринимателя.

Популярные варианты сдачи офиса в аренду

Когда вы ставите перед собой цель «хочу сдавать офис в аренду», необходимо выбрать один или несколько эффективных инструментов решения задачи. Выбор вариантов достаточно велик. Рассмотрим наиболее результативные способы поиска арендаторов.

Прямая аренда офиса

Этот вариант подходит арендодателям, которые сами ищут арендаторов и с ними от своего имени заключают договор. Способов поиска клиентов известно и пользуется популярностью довольно много:

• размещение объявлений на тематических площадках — AVITO, ЦИАН и т.д.;
• публикация рекламы на собственных страницах в соцсетях;
• СЕО-оптимизация своего официального сайта для увеличения конверсии за счет привлечения входящего трафика из поисковых систем;
• оффлайн реклама — размещение сообщений на городских билбордах и специализированных досках в выставочных комплексах, бизнес-центрах, где проходят мероприятия с участием представителей вашей целевой аудитории.

Пользуясь этими способами, вы выходите напрямую на арендатора и не несете затрат на оплату услуг посредников. Плюс: затраты на поиски клиентов минимальны. Минус: нет никаких гарантий, что на ваши объявления откликнутся. К тому же придется тратить много времени и средств на актуализацию информации и продвижение онлайн-страниц в поисковых системах.

К сожалению, иногда заполнить вакантные площади полностью только за счет прямой рекламы не удается. Поэтому приходится обращаться к другим технологиям.

По договору с риэлторским агентством

Услуги профессионалов обойдутся арендодателю в определенный процент от суммы, которая будет указана в договоре аренды. Второй вариант — риелторы работают по договору по фиксированной ставке, но этот вариант используется реже.

Плюс способа:

• вам не нужно самостоятельно публиковать рекламу — эту задачу берет на себя агентство;
• нет необходимости лично вести собеседования с каждым потенциальным арендатором — показывать объект и вести переговоры за вас будут специалисты, а вам потребуется только подписать согласованный договор;
• выше вероятность, что не будет простоев — при постоянном сотрудничестве агентство приступает к поиску новых арендаторов до того как истекает срок действия текущих договоров.

Минус только один — ваша прибыль уменьшается, так как необходимо оплачивать риэлторские услуги.

Коворкинг или гибкий офис

Когда поиски прямого якорного арендатора на все имеющиеся в наличии площади заканчиваются неудачей, пора воспользоваться другим способом. Разделите единое пространство на тематические зоны и сдавайте каждую из них разным арендаторам.

Изучите спрос в данной локации на коммерческую недвижимость. Определите, какой тип вы сможете предложить потенциальным арендаторам. Например, на этаже бизнес-центра могут располагаться:

• переговорные;
• конференц-зал;
• кабинеты;
• коворкинг;
• офисы.

Каждый такой объект можно сдавать в аренду независимо от остальных на почасовой и посуточной основе. В результате при простаивании отдельных единиц вы продолжите получать прибыль от остальных.

Плюсы гибкого офиса:

• снижается риск простоя коммерческих площадей;
• выше прибыль, поскольку почасовая оплата стоит дороже;
• расширяется перечень полезных деловых связей;
• всегда можно изменить тематику, предложив услуги конкретной целевой аудитории, например, открыть бьюти-коворкинг.

Минус: возрастает нагрузка в виде постоянного взаимодействия с большим количеством клиентов, а также потребуется вложить капитал в закупку оборудования.

Эффективно справиться с задачей поиска арендаторов и автоматизировать процессы бронирования и приема оплаты вам поможет онлайн-платформа GetDesk:

• вы сами выбираете, в каком режиме сдавать объекты — на почасовой, посуточной или помесячной основе;
• безопасные транзакции — внутренняя платежная система максимально упрощает прием оплаты в формате онлайн;
• удобная система поиска — ваше предложение сразу увидит деловой партнер и сможет напрямую позвонить или забронировать коммерческую площадь.

Платформа GetDesk берет на себя задачу поиска арендаторов, а от вас необходимо только заполнить карточку — укажите тарифные ставки, конкурентные преимущества локации, перечень услуг и оборудования в каждом коммерческом помещении. Также мы организуем обзорный тур для ваших потенциальных клиентов.

Вопрос-ответ

Как повысить привлекательность коммерческого предложения на платформе GetDesk?

Укажите максимум полезной информации о том, какие преимущества дает арендатору расположение объекта по данному адресу, а также уделите внимание услугам. Для каждого конкретного бизнеса важно, какое оборудование предоставляется вместе с помещением и какие инфраструктурные объекты находятся рядом. Чем больше сервисных услуг вы сможете предложить, тем более конкурентным будет ваше предложение на фоне остальных.

Как повысить конверсию тематических площадок?

Хороший маркетинговый способ — включите бесплатные часы в тарифные планы постоянных клиентов. Например, при аренде офиса на месяц — 4 часа аренды переговорной бесплатно. В чем ваша выгода? Вы даете возможность своим клиентам оценить преимущества каждой площадки и даете им больше услуг в рамках действующего тарифного плана. Соответственно, выше вероятность, что действующий арендатор продлит договор, а переговорную будет снимать для своих целей.