Главное различие между арендой и субарендой заключается в том, что для подписания договора субаренды необходимо согласие не только арендатора (субарендодатель), но и владельца объекта нежилой недвижимости. Без официального подтверждения согласия владельца помещение не может быть передано в субаренду, иначе такая сделка будет признана недействительной.

Когда необходимо задуматься о субаренде кабинетов в офисе

Организации, арендующие офисные помещения, могут прибегать к субаренде в ряде ситуаций:

1. Избыточная площадь:
   Если штат компании меньше, чем позволяет площадь арендованного офиса, часть помещений могут оставаться пустыми. В таком случае компания может сдавать неиспользуемые площади в субаренду иным организациям, позволяя зарабатывать больше.
2. Рост организации и невозможность досрочно расторгнуть договор аренды:
   Когда фирма растет и требует больше пространства, но досрочное завершение действующего договора невозможно, субаренда помогает избежать штрафных санкций. Передав помещение субарендаторам, компания сохраняет денежные средства, которые были потрачены на аренду.
3. Коммерческие цели:
   Иногда офисные помещения снимают для последующей сдачи их в субаренду. Арендатор проводит реконструкцию и адаптацию помещений, часто создавая несколько отдельных блоков, повышая таким образом их рыночную цену. Устанавливая более высокие ставки для субарендаторов, он покрывает затраты на основную аренду и получает прибыль. Сегодня такие случаи встречаются реже, так как на рынке коммерческой нежилой недвижимости представлено множество помещений от владельцев, и спрос на субаренду невысок.

Плюсы субаренды офисных помещений

Субаренда офисов предоставляет арендатору возможность компенсировать большую часть затрат на аренду неиспользуемых площадей. Договор субаренды мало чем отличен от обычного договора аренды: можно самостоятельно определять период и размер арендной платы. Основная задача — найти подходящего субарендатора.

Субаренда также служит эффективным инструментом управления недвижимостью, помогающим компании оптимизировать активы. На основании анализа и моделирования разных сценариев развития бизнеса в бизнес-план закладываются необходимые объемы площадей. Однако изменения в планах — нормальная практика для любого предприятия. Иногда компания растет медленнее ожидаемого, а иногда значительно опережает прогнозы. Поэтому многие аналитики уже на стадии планирования учитывают потенциальный доход, полученный от субаренды. Если планы по увеличению дохода не реализуются, у организации уже есть стратегия сокращения затрат.

Экономия на аренде

В большей степени субаренда востребована среди представителей малого бизнеса, кому требуются небольшие помещения. Например, это могут быть кофейни навынос, небольшие магазины, маникюрные салоны, ателье или мастерские. Найти нужное помещение небольшой площади иногда сложно, да и стоимость квадратного метра таких объектов часто выше. В такой ситуации правильным решением станет аренда большего помещения с последующей сдачей части площадей в субаренду, что поможет сократить расходы.

Арендатор по первичному договору аренды также остается в выигрыше. Субаренда полезна, если нужно сохранить привлекательное помещение: можно временно арендовать его для себя, а потом отыскать партнера для сдачи ему части пространства. Еще одним преимуществом является сокращение затрат. Хотя придется довольствоваться меньшей площадью, прежде чем плата за аренду уменьшится.

Симбиоз бизнесов

Возможность совместного использования площадей открывает перспективы для создания взаимовыгодных партнерств. Например, мясная и овощная лавка могут располагаться рядом друг с другом, обеспечивая потребителей всеми необходимыми продуктами для приготовления полноценного обеда.

Улучшенная инфраструктура

Это подходит для бизнес-центров, где ежедневно работает большое количество людей. Кафе, вендинговые аппараты или суши-бары, снимающие пространства по договору субаренды, удовлетворяют запросы офисных сотрудников в кофе и еде навынос.

Собственникам кафе это также выгодно, так как они получают стабильный поток клиентов. Офисные работники чаще зайдут за чашкой кофе на первом этаже, чем пойдут в кофейню на другую улицу.

Недостатки субаренды

Несмотря на преимущества, субаренда имеет и минусы, о которых не стоит забывать.

Полная зависимость от арендатора

Договор субаренды актуален, пока действителен основной договор аренды с владельцем. Если по некоторым причинам основной договор прекратит свое существование, договор субаренды также перестанет действовать. Субарендатору вынужден будет найти новое место или договариваться с собственником напрямую.

Соседи могут быть любыми

Субарендаторы не во всех случаях могут выбирать, кто будет занимать помещение недалеко от них. Например, если возле ателье откроется фудкорт, одежда может пропитаться запахом пищи. Также возможен риск конкуренции: если кофейня займется продажей выпечки, пекарня возле нее может потерять своих клиентов, предпочитающих покупать круассаны и кофе в одном месте.

Как оформляется договор на субаренду

Оформление договора на субаренду аналогично процессу заключения обычной аренды. Договор может заключаться между физическими лицами, индивидуальными предпринимателями, компаниями (например, ООО) и самозанятыми гражданами. Есть несколько аспектов, которые необходимо учитывать:

1. Период субаренды. Ограничивается сроком основной аренды. Например, если основное соглашение истекает в конце 2024 года, договор субаренды не будет действовать после этого срока. Если арендодатель решает продлить аренду, необходимо перезаключать договор с субарендатором.
2. Разрешение владельца: Чтобы передать помещение в субаренду, нужно согласие владельца в письменном виде. Если данное условие уже прописано в договоре аренды, дополнительных согласований не понадобится. В ином случае первичному арендатору следует получить официальное одобрение от собственника. Без этого согласия договор будет считаться недействительным.
3. Регистрация в Росреестре: При оформлении договора на год и больше его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Делается это посредством обращения в МФЦ, представив оригиналы договора, квитанцию об уплате госпошлины и паспорт. Если договор заключен на 11 месяцев, его необходимо регулярно обновлять ежегодно.
4. Описание арендуемых площадей: К договору прилагается план, содержащий информацию о размерах и местоположении переданной в субаренду площади. Для длительных соглашений план должен подготовить кадастровый инженер, а для краткосрочных (менее года) стороны могут оформить его сами. Этот документ важен для избежания возможных споров касательно границ арендуемого пространства.
5. Фиксированная арендная ставка: В договоре необходимо указать точную сумму ежемесячной арендной платы, чтобы исключить возможность внезапного повышения ставок со стороны первичного арендатора. Если ситуация на рынке изменится, например, повысится стоимость аренды, первичный арендатор не сможет увеличить плату за аренду, не подписав дополнительное соглашение.
6. Участие юриста: Рекомендуется привлекать юриста для составления договора, чтобы избежать юридических ошибок и убедиться в правильности документа.

Хотя субаренда может покрыть затраты на аренду, в периоды экономической нестабильности это может быть сложнее. Например, в 2022 году на рынке освободилось значительное количество премиальных офисных площадей, что увеличило предложение по субаренде. Хотя самые негативные прогнозы по увеличению вакансий не подтвердились, предложение по субаренде существенно возросло. Эксперты считают это явление временным. Однако руководители компаний вынуждены адаптироваться к текущей рыночной ситуации, понимая, что в условиях избытка свободного пространства сложнее добиться такой же прибыли от субаренды, как в условиях дефицита.

Риски субаренды

Клиентам, рассматривающим возможность субаренды, требуется учитывать некоторые нюансы, связанные с их арендодателем:

1. Длительность субаренды ограничивается периодом действия основного договора аренды.
2. Арендатор рискует лишиться возможности пользоваться помещением.
3. Возможны задержки в оплате арендной платы со стороны арендатора.
4. Арендатор может пренебрегать обязанностями по содержанию помещения.
5. Существует риск того, что арендатор нарушит условия пользования помещением.
6. Арендатор может перестать оказывать предусмотренные услуги.

Кроме того, передача офисов в субаренду может привести к дополнительным растратам. Организация может столкнуться с ситуацией, когда сдаваемый офис не соответствует требованиям потенциальных субарендаторов, но станет более привлекательным после ремонта или перепланировки, согласно запросам конкретного субарендатора. Целесообразность таких вложений зависит от определенных обстоятельств сделки. Иногда компании выгоднее продолжать оплачивать аренду до истечения установленного периода, чем заниматься реконструкцией офиса.

Субаренда кабинетов в офисе от Гетдеск

ООО «Гетдеск» поможет подобрать или сдать ваше офисное помещение в субаренду на выгодных условиях. По всем вопросам позвоните по указанному на сайте номеру телефона, напишите в чате или оставьте заявку в форме обратной связи. Наш менеджер проконсультирует вас, подобрав рабочее пространство, исходя из ваших запросов.